Mediación: usucapión. No le es aplicable la ley 13.951(*), Por García Arnó, Oscar M. – El Derecho 257-359

Mediación: usucapión. No le es aplicable la ley 13.951(*), Por García Arnó, Oscar M. – El Derecho 257-359

La sala III de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Mercedes (Provincia de Buenos Aires), en un muy bien fundado fallo que revocó la decisión del juez de Primera Instancia ha resuelto con fecha 6 de marzo de 2014 que «el régimen de la ley 13.951 no es aplicable al proceso de usucapión».

Para así resolverlo, con el voto del juez Dr. Luis María Nolfi, al que adhirió el restante camarista Dr. Carlos Alberto Violini, lo hizo en dos fundamentos distintos:

  1. a) El aspecto de «orden público» de los derechos reales creados por ley, como el «dominio» –entre otros–, sin poder los «privados» cuando constituyen derechos reales apartarse de las normas que los regulan; agregan en el fallo: «…la estructura reglada por nuestro ordenamiento positivo para la adquisición del derecho real de dominio de bienes inmuebles que tiene como causa fáctica la posesión continuada de veinte años, cuenta con requisitos que no pueden ser suplidos por la libertad convencional de los litigantes, desde que la convención no constituye ninguno de los modos tasados previstos por la ley (art. 2534 del Código Civil)».

En otro párrafo del fallo se hace mención a los motivos mencionados en el punto anterior, que impiden al juez aprobar un acuerdo de partes en el juicio de usucapión, considerando errónea la disposición procesal local que somete a la mediación las controversias que giran alrededor de la usucapión, ya que nada podrá acordarse válidamente entre los involucrados en esa instancia extrajudicial, sin poder tampoco recibir homologación judicial si así sucediera, por no resultar viable su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

  1. b) El otro aspecto que menciona el fallo es que la propia ley de mediación 13.951 excluye de la mediación en su art. 4º, inc. 12, los juicios que se tramitan ante los Juzgados de Paz Letrados, cuya competencia –usucapión– les fuera asignada por el art. 61 de la ley 5827 –apart. II, inc. h)–, disposición legal que no deja posibilidad de efectuar interpretaciones distintas de las que en forma expresa determina.
  2. c) Existen ya numerosos precedentes jurisprudenciales que han determinado la inaplicabilidad de la ley de mediación a los proceso de usucapión, la mayoría de ellos por lo expuesto en el punto «a», los cuales refuerzan los fundamentos del fallo que comento y que se van afianzando en la Provincia de Buenos Aires.

Entre otros precedentes jurisprudenciales paso a citar los siguientes:

La sala I de la Cámara Civil y Comercial de Azul en un fallo reciente (11-6-13) expresó que no existe la posibilidad de allanamiento en un juicio de «usucapión», ya que en el aludido fallo «Z. R. c. Buglione S.A. Ind. y Com. s/prescripción adquisitiva vicenal/usucapión» se dijo:

«A efectos de que proceda la adquisición de un inmueble por usucapión, la prueba de la posesión por el tiempo correspondiente y con ánimo de dueño de la cosa ha de ser contundente por lo cual ni el allanamiento ni la rebeldía del demandado bastan por sí solos para la admisión de la demanda, toda vez por estar en juego la adquisición de un derecho real, se trata de un proceso de orden público, y como tal indisponible, de modo que el órgano judicial debe dictar sentencia sobre el mérito, pese al allanamiento del demandado…» (fallo citado en Areán, Juicio de usucapión, cit. nº 5, pág. 497; ídem, sala I, Azul, causa nº 53.260, «Foti…», 28-12-09, causa nº 56.622, «Moreau…», del 18-10-12 [publicación del diario El Derecho, 10-9-13]).

En el fallo citado de la Cámara de Azul, del cual hace mención el fallo de la Cámara Civil yComercial, sala III, de Mercedes, se dijo:

«…tratándose de una adquisición de dominio originaria (doctrina arts. 2524, inc. 7º, y 4015, cód. civil) es en todos los casos necesario comprobar fehacientemente que se dan los presupuestos que la configuran. Esta exigencia del ordenamiento tiene por finalidad evitar que mediante el allanamiento, la incontestación de la demanda o la rebeldía de los titulares de dominio demandados, se encubra una transmisión de dominio derivada, y se borren con tal artilugio los vicios o cargas que pudieran afectarla y que pasan al sucesor singular (arts. 3266, 3270 y conc. del cód. civil)… (arts. 4015, cód. civil; 24, ley 14.159 y 679 y sig. cód. procesal) (Cám. Civ. 2 SM 60424 RSD-123-8 S 27-5-2008, »Paolini, María Yolanda c. Ferrazo, Francisco y otro s/prescripción adquisitiva»)».

En un fallo reciente del 11-9-13, la Cámara Civil y Comercial de Necochea (c. 9466), autos «Del Hoyo, Enrique c. Deportivo y Social Huracán s/homologación mediación ley 13.951», al no homologar una mediación en la cual se había allanado el demandado, expresó entre sus fundamentos:

«…Respecto del tema en debate, se ha dicho que »el juez no puede ni debe homologar el convenio por el que, en el juicio de usucapión y sin producción de prueba o con ello pero sin evaluarlo sentencia mediante, se transfiera al usucapiente la propiedad objeto de la acción; aun cuando la voluntad individual haga alusión a la celebración de una transacción, ya que ésta es, en estas condiciones, un contrato prohibido por ser indisponible su objeto (arts. 844 y 2502, párr. 1º, cód. civil). De hacerlo, la sentencia homologatoria resultaría nula (arts. 953, 1044, 1047, 1050 a 1054, cód. civil) y violatoria del derecho de propiedad consagrado por la Constitución Nacional FN30 (art. 17), al permitir la eliminación de tal prerrogativa real por la mera expresión de voluntad del titular del dominio que se despoja de él sustituyendo indebidamente »la declaración estatal de otorgamiento del dominio a quien ha ejercido la posesión durante el lapso requerido por la ley», actuación del juzgador que posibilitaría su acusación por mal desempeño de la función (arts. 53, 110 y 115, CN)»».

Y en tal sentido se ha resuelto por el Juzgado en lo Civil y Comercial Nº 14, Mar del Plata, carátula: «Ghermek Bruno Humberto y otro/a c. Gianelli, Osvaldo Atilio s/homologación-medicación. Ley 13.951, Expediente nº 17.054», con fecha 1-8-12, al desestimar un acuerdo que se arribó en la mediación, fundado en el carácter público de las normas del Código Civil, lo que transcribo textualmente dada la calidad jurídica de sus fundamentos:

«En primer lugar cabe señalar que el Código Civil contiene una definición de la prescripción adquisitiva, estableciendo que »la prescripción para adquirir es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el plazo fijado por la ley» (art. 3948, cód. civil). De la norma precedentemente transcripta surge con toda claridad que el objeto de la acción de usucapión está orientada a adquirir un derecho real –en el caso dominio– por el transcurso de un tiempo determinado por la ley en el cual ha ejercido actos posesorios en forma pacífica e ininterrumpida.

«Ahora bien, los derechos subjetivos patrimoniales o de cosas están contenidos y enumerados taxativamente en los arts. 2502 a 2505 del cód. civil, normas generales en las que se pone de relieve a la ley como única creadora de aquellos, a diferencia de los derechos personales, en los que en su génesis impera la autonomía de la voluntad, y por tanto, la impotencia de las convenciones privadas en los primeros, importando esto asentar tales prerrogativas en el orden público civil, el que –a su vez– ingresa al orden público vigente mediante cláusulas imperativas o indisponibles (arts. 21, 2502, 2505, 2510, 2611 a 2660, 2693 y concs. del cód. civil; conf. Galimberti, Héctor Rubén, Usucapión. Sentencia homologatoria y mediación, publicado en Sup. Act. 2-12-10, Revista La Ley).

«II. Llevado lo precedentemente expuesto al supuesto bajo examen, debo decir que de acuerdo a la estructura reglada por el ordenamiento positivo para la adquisición del derecho real de dominio de bienes inmuebles que tiene por causa la posesión continuada de veinte años con ánimo de tener la cosa para sí, se requiere el cumplimiento ineludible de normas imperativas de fuente legal, y como tales de orden público (arts. 2373, 3948, 4015, 4016 y concs., cód. civil).

«Es que el tránsito por los carriles de este especial modo de adquirir el dominio, tendiente a la acreditación de los recaudos legales (arts. 679, 681, CPC y 24, ley 14.159), deviene imperativo para el pretenso poseedor, ya que ni el allanamiento expreso del propio titular alcanzaría para eximirlo de tal carga. El juicio de usucapión posee particulares características. En él no cabe el allanamiento con efectos conclusivos del proceso, ya que en los intereses socioeconómicos en juego se encuentra comprometido el orden público (…) de una peculiar forma de adquisición del dominio, debe acreditarse en forma insoslayable el cumplimiento de los requisitos que la ley impone para ello, lo que excluye el acuerdo de partes (conf. CPCB, art. 679; CPCB, art. 681; ley 14.159, art. 24; CPCB, art. 307; CC0202 LP 100657, RSD-245-3 S 9-10-2003, autos »Agrofarm S.A. c. Instituto Agrario de la Provincia de Buenos Aires y otros s/prescripción»).

«Y siendo así, aun instaurada la acción judicial y mediando allanamiento expreso del demandado o declaración de rebeldía, tales circunstancias carecen de entidad suficiente para liberar al actor de la carga de probar que ha poseído el inmueble durante todo el tiempo requerido por la ley.

«En el marco de una mediación convocada de manera preliminar a un juicio por prescripción adquisitiva, el titular registral no podría reconocer la adquisición por esta vía y, sin más, ambas solicitar en sede civil la inscripción del acuerdo (conf. Causse, Federico, La transacción, la mediación y la transmisión de derechos reales, en Revista de Derecho Procesal, 2010-2 Sistemas Alternativos de Solución de Conflictos, pág. 210).

«En esta inteligencia se ha sostenido que la prescripción adquisitiva de dominio »es legal y no dependiente de la voluntad de los particulares. Cuando el órgano judicial competente comprueba la posesión continua, con los elementos y por el plazo que exige la ley dicta la sentencia declarativa y ordena la inscripción registral para su debida publicidad erga omnes. La conformidad de los titulares registrales no resulta suficiente para tornar operativa la transferencia del dominio sin o que sólo se yergue como una facilitadora de la construcción del plexo probatorio, en el que –junto con los restantes elementos de prueba que se aporten– el juez eventualmente basará una sentencia favorable. Por estas razones resulta inejecutable lo pactado en este sentido por las partes en el acuerdo de mediación y deviene innecesaria su homologación» (CNCiv., sala H, 22-2-08, expte. R. 498805, cit. por Causse, Federico, La transacción…, cit., pág. 210).

«Es por ello que cualquier fórmula conciliatoria que pueda proponer el mediador, de ser aceptada, sería violatoria de las normas públicas en juego cuando se trata de la adquisición de un derecho real, tal el supuesto de autos (v. Areán, Beatriz, Juicio de usucapión, 4ª edición, Ed. Hamurabbi, pág. 262)».

Con lo expuesto hasta aquí he querido clarificar un tema que ha sido motivo de preocupación entre los colegas, ya que en la mayoría de los juicios de usucapión los demandados –titulares registrales– son personas que han fallecido en unos casos o, en otros, al ser escrituras de antigua data no se identificaba a los otorgantes con el número de documento, así como se desprende de los informes del Registro de la Propiedad Inmueble, lo que imposibilita su ubicación y domicilio, y que ante la obligación o supuesta obligación de someterse a la mediación que dispone la ley 13.951, ya que las Receptorías generales de expedientes se niegan a recibir las demandas si ese requisito no estaba cumplido, hay numerosos juicios de «usucapión» en carpeta a la espera de conseguir datos, domicilios o nombre de los herederos de los titulares registrales, todo lo cual quedará superado con la declaración de la inaplicabilidad de la ley de mediación 13.951 a los juicios de «usucapión».

(*) Nota de Redacción: Sobre el tema ver, además, los siguientes trabajos publicados en El Derecho: Usucapión de inmuebles. Reflexiones suscitadas por el fallo, por Manuel Horacio Castro Hernández, ED, 239-247; Algunas consideraciones acerca de la Reglamentación de Mediación en la Provincia de Buenos Aires, por Mariano P. Caia, ED, 241-1114; Usucapión. Ejecuciones hipotecarias. Terceros poseedores, por Carlos Santiago Lorda, ED, 244-626; Acerca del curso de la prescripción, por Mariano Gagliardo, ED, 245-374; La mediación previa adquiere obligatoriedad en la Provincia de Buenos Aires. Notas sobre la ley 13.951, por Ignacio M. Bravo D’André, EDLA
2010-A-1113. Todos los artículos citados pueden consultarse en www.elderecho.com.ar.

Acerca de mediacion

Abogado T. 4 Folio 203 CADJMDP; Concejero (S) periodo 2012-16 por lista Celeste Renovación; Director Gral Centro de Mediación Colegio de Abogados de Mar del Plata; delegado CADJMDP ante la Comisión Consultiva Mediación de COLPROBA
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